Os Hotéis TOP do Rio de Janeiro

Alguns fatos relevantes ocorreram no mercado TOP do Rio, nos últimos anos. Diversos hotéis (notadamente Sofitel, Copacabana Palace e Caesar Park) investiram significativamente na melhoria das suas instalações e unidades habitacionais. Além disso, com o término do contrato entre Starwood e o fundo de pensão Previ, o antigo Hotel Le Méridien passou a operar como Iberostar e foi fechado para reformas com o intuito de se adequar a esta marca. Devido a divergências comerciais, as reformas foram interrompidas, o prédio permaneceu fechado durante todo o ano de 2008 e, após meses de negociação, foi adquirido pelo grupo Windsor Hotéis passando por uma reforma geral e sendo inaugurado dia 31 de dezembro de 2010. Por fim, o Hotel Glória foi comprado em 2008 pelo empresário Eike Batista e, atualmente, está sendo reformado com previsão de inauguração no segundo semestre de 2011.

Sazonalidade

Devido à atratividade do Rio de Janeiro para os principais segmentos, além da forte presença de estrangeiros e brasileiros, a sazonalidade da demanda hoteleira é pouco acentuada em comparação a outros destinos.

Os picos de demanda ocorrem nos meses de janeiro, fevereiro, março, outubro e novembro, quando se somam, em quantidades bastante significativas, os segmentos de negócios, convenções e lazer. Nesses meses, as férias e o clima quente atraem turistas a passeio, ao mesmo tempo em que se intensifica o ritmo de trabalho nas empresas e a realização de grandes eventos como seminários, feiras e exposições. Os meses de abril, maio e dezembro podem ser considerados em linha com a média. Os meses com demanda abaixo da média são junho, julho, agosto e setembro, quando o clima é pouco atraente e diminui o ritmo das reuniões de trabalho e da realização de eventos.

Segmentação

A demanda dos hotéis do Rio de Janeiro é composta, em geral, pelos segmentos de negócios, lazer e convenções.

O segmento de negócios é predominante, tanto em termos de demanda quanto de receita, já que é o menos sensível a preços. Há uma tendência de crescimento desse segmento na Barra da Tijuca devido a implantação de diversas empresas nesta região, decorrente da maior disponibilidade de edifícios comerciais modernos. Além disso, as novas descobertas de poços de petróleo no litoral do Estado devem estimular sensivelmente a demanda de negócios nas zonas sul e central.

O segmento de lazer é o segundo mais atendido nos hotéis, embora seja o mais sensível a preços. Por esse motivo, sua importância relativa em termos de receita é menor que em outros segmentos.

Por muitos anos, o único centro de convenções de porte era o Riocentro, localizado na Barra da Tijuca, distante dos principais hotéis, das atrações de lazer e dos aeroportos. Além disso, a maioria dos hotéis não dispunha de ampla área de eventos por serem verticais e implantados em terrenos de tamanho reduzido.

Como resultado, hotéis com boas áreas de convenções conseguiam negociar diárias elevadas com grupos. Nos últimos anos, surgiram dois grandes centros de convenções: o do hotel Windsor, na Barra da Tijuca, e o Centro de Convenções Rio Cidade Nova, na região central da cidade. Isso deve ampliar a realização de eventos, embora possa afetar negativamente as diárias.

A oferta do Rio de Janeiro é bastante diversificada em termos de padrão de qualidade e sofisticação. Para apresentar como esta se distribui entre as diversas categorias, os hotéis existentes foram classificados de acordo com sua diária média estimada:

• TOP – acima de R$ 360;

• UPS (upscale) – de R$ 271 a R$ 360;

• MID (midscale) – de R$ 141 a R$ 270;

• ECO (economy) – de R$ 90 a R$ 140;

• BUD (budget) – abaixo de R$ 90.

Distribuição Geográfica e Panorama da Hotelaria Brasileira

Distribuição Geográfica

Atualmente, 46% da oferta qualificada da cidade esta concentrada na região de Copacabana/Leme. Em seguida, estão as regiões do centro, com 19%, de Ipanema/Leblon, com 13%, e da Barra da Tijuca, com 11%. Desta oferta são excluídos motéis, albergues, pensões e residenciais com serviços em que predominam contratos mensais.

Panorama da Hotelaria Brasileira

A região de Copacabana/Leme tem perdido participação, por causa do limite de expansão imposto pela falta de espaços disponíveis. A oferta na Barra da Tijuca, com as recentes inaugurações, ultrapassou a de Flamengo/Botafogo e a tendência é que continue se expandindo mais rapidamente do que em outras regiões. O centro da cidade também apresentou crescimento acima da média nos últimos anos devido à inauguração de hotéis econômicos. Entretanto, não apresenta o mesmo potencial de desenvolvimento que a Barra da Tijuca.

A oferta na faixa TOP representa, atualmente, 11% da oferta total. A faixa UPS, 17%. A MID, como é típico nas capitais do Brasil, é a mais ofertada, com 29% do total. As faixas ECO e BUD representam, respectivamente, 24% e 18%.

É importante mencionar que uma parte significativa da demanda por hospedagem nos segmentos mais econômicos é atendida por pequenas propriedades familiares ou por outros meios de hospedagem, como pensões e albergues.

Ao longo dos últimos anos, observou-se alguma mobilidade dos hotéis do Rio de Janeiro entre os segmentos de mercado. Esse fato decorreu principalmente da realização de reformas, da perda de atratividade de algumas localizações e de pressões cambiais sobre as diárias.

Histórico da oferta hoteleira

Em 2008, foi identificada, na cidade do Rio de Janeiro, uma oferta hoteleira qualificada, com um total de cerca de 19.000 unidades habitacionais (UHs), em aproximadamente 150 hotéis.

A oferta hoteleira hoje instalada se desenvolveu ao longo dos últimos 80 anos, primeiramente na região central, depois na orla de Botafogo e Flamengo, posteriormente na zona sul (Copacabana, Ipanema e entorno) e, finalmente, na Barra da Tijuca, a principal zona de expansão atual.

O Glória, inaugurado em 1922, é o mais antigo hotel em operação e marca o início do desenvolvimento da oferta hoteleira do Rio. O Copacabana Palace, inaugurado em 1923, teve o papel de estimular o crescimento hoteleiro e urbano na zona sul. A primeira grande expansão da oferta hoteleira aconteceu no final da década de 40, em virtude da Copa do Mundo de futebol de 1950, sediada no Brasil.

O segundo salto de desenvolvimento ocorre na década de 70, quando importantes hotéis começam a ser construídos no Leblon e em Ipanema. Também nessa época, são inaugurados o Sheraton, o Nacional e o Intercontinental (todos em São Conrado), iniciando o movimento para a região oeste, fora do eixo Copacabana-Ipanema. O Hotel Nacional, com 510 UHs e inaugurado em 1972, já foi o maior e mais sofisticado hotel da América do Sul, atualmente encóntra-se fechado.

O terceiro ímpeto se dá após 2000, com inaugurações em todas as regiões hoteleiras da cidade. Em sua maioria, os novos hotéis são operados por cadeias hoteleiras e direcionados ao público de negócios e de nível médio ou econômico. São Inauguradas ainda algumas propriedades de luxo, como o JW Marriott Copacabana, o Sheraton Barra e o Fasano Ipanema.

A oferta hoteleira da Barra da Tijuca, que surgiu lentamente na década de 80, expande-se rapidamente nesse período, estimulada por diversos fatores como o crescimento da região, necessidade de novos terrenos para construir, próximos eventos esportivos, etc. Nos últimos 34 anos, a oferta se elevou 157%, (em média, 2,8% ao ano). O ritmo de crescimento foi menor nos anos 90, mas se acelerou novamente na presente década.

O mais importante e recente empreendimento hoteleiro foi o Windsor Atlântica (Antigo Meridien e Iberostar).

O Windsor Miramar Hotel vai passar por completo retrofit.

O Windsor Miramar Hotel vai passar por completo retrofit, sendo prevista sua reinauguração em 2013.

O Windsor Miramar Hotel está com suas operações interrompidas, para passar por uma reforma completa. Voltará às atividades em 2013,  e com certeza será um dos mais charmosos hotéis da orla de Copacabana.

O Hotel Miramar, inaugurado em 1950, foi comprado por um grupo de espanhois no ano de 2000 e enfrentou 1 ano e meio de reformas. Atualmente o hotel passa por um bom momento, mas há necessidade de realizar uma reforma geral , tendo em vista os eventos que se aproximam como a Copa do Mundo (2014) e as Olimpíadas no Rio de Janeiro (2016).

Hoje o Grupo Windsor administra dez hotéis só no Rio de Janeiro: Excelsior, Plaza Copacabana, Guanabara Palace, Asturias, Barra, Palace, Flórida, Martinique Copa, Miramar, e Atlântica (ex Meridien e Iberostar). Para 2012 há previsão de mais uma inauguração em Copacabana e  mais dois hotéis na Barra da Tijuca. Todos os empreendimentos da rede estão localizados no Rio de Janeiro.